Ce arată datele ANCPI pentru capitală
Potrivit datelor ANCPI furnizate Storia la cerere și publicate de Agent Expert, în București s-au înregistrat în trimestrul al treilea din 2026 peste 8.500 de tranzacții cu unități individuale, cu 36,1% mai puține decât în T3 2025. La nivel național scăderea a fost de 32,3%, la peste 30.500 de tranzacții. Economedia, care a preluat aceleași date la 23 octombrie, confirmă cifrele. Precizez limita documentării: nu am consultat setul ANCPI original, ci cele două publicații care îl citează, iar „unități individuale” nu este definit în niciuna dintre ele. Cifrele sunt rotunjite de surse („peste”), deci și calculele mele de mai jos sunt aproximative.
Pentru București contează și seria mai lungă. În primele nouă luni ale anului tranzacțiile au fost de peste 29.600, în scădere cu 14,9% față de aceeași perioadă din 2025, iar în aprilie, mai și iunie capitala a avut creștere anuală de 2,2%, 15,9% și, respectiv, 26,4%. Ilfovul a scăzut în T3 cu 31,4%, iar Timișul a fost singurul județ important cu creștere (6,5%). Capitala și Ilfovul nu sunt același lucru: analiza SVN publicată de Forbes România le raportează agregat, cu un recul de peste o treime în T3, iar sursele ANCPI/Storia citate mai sus raportează București și Ilfov separat, ceea ce permite o lectură strict pe capitală. Folosesc agregatul SVN doar ca reper de context, nu ca date pentru municipiu.
Un trimestru slab peste o bază care nu era slabă
Seria spune mai mult decât titlul. Dacă scad din totalul pe nouă luni cele peste 8.500 de tranzacții din T3, rămân aproximativ 21.100 în primele șase luni din 2026. Din scăderile de 14,9% și 36,1% rezultă, tot aproximativ, circa 21.500 în S1 2025. Diferența este de ordinul a 2%: dacă „peste” înseamnă mai puțin de 100 de tranzacții în plus față de pragul publicat și ținem cont și de rotunjirea procentelor, rezultatul iese între aproximativ 1,4% și 2,0% mai puțin. Este ordinul de mărime raportat de Colliers pentru apartamentele din București, în Ziarul Financiar din 8 septembrie. Este o verificare aritmetică proprie, pe cifre rotunjite și pe definiții care nu sunt garantat identice (Colliers vorbește despre apartamente, ANCPI despre unități individuale), deci o citesc ca indiciu, nu ca dovadă.
Indiciul merge totuși în aceeași direcție cu seria lunară: până în iunie piața din București era stabilă sau în accelerare, nu în prăbușire. Scăderea din T3 vine după atacul cibernetic din mijlocul lui iulie, când sistemele ANCPI au fost afectate, iar e-Terra a fost refăcut abia la mijlocul lui august, potrivit articolului Agent Expert. O tranzacție care nu poate fi înscrisă nu dispare neapărat, dar se mută în timp. Am tratat aceeași problemă la nivel național în analiza dedicată T3; noutatea de acum este că avem cifra oficială pe București.
Creditul a scăzut mai puțin decât tranzacțiile
Numărul ipotecilor active pentru unități individuale a fost în București de aproape 5.400 în T3, cu 27,4% mai puțin decât în T3 2025, iar în primele nouă luni de aproape 17.500, cu 15,1% mai puțin. Național, scăderea trimestrială a fost de 24,1%. Aceeași sursă avertizează că indicatorul ANCPI include și refinanțările, pe care instituția nu le raportează separat. De aceea nu calculez ponderea creditului în cumpărări: ar amesteca două serii cu conținut diferit.
Se poate spune doar atât: ipotecile au scăzut mai puțin decât tranzacțiile, atât în capitală, cât și la nivel național. O explicație posibilă este că refinanțările, incluse în indicator, nu depind de înscrierea unei vânzări și nu au fost afectate de blocaj în aceeași măsură. Este o ipoteză a mea, pe care datele publicate nu o confirmă.
Costul banilor nu ajută recuperarea
Banca Națională a menținut la 8 octombrie dobânda de politică monetară la 6,50%, iar în comunicarea citată de Ziarul Financiar se așteaptă ca inflația să urce până la sfârșitul anului. Potrivit Economedia, ROBOR la trei luni a ajuns la 6,09% pe 20 octombrie, de la circa 5,84%, iar IRCC a crescut la 5,57% de la 1 octombrie și rămâne la acest nivel până la finalul anului. Pentru cine ia un credit cu dobândă variabilă, ceea ce s-a ieftinit în 2026 nu se întoarce. Pentru nivelul dobânzii reale, în care creditul pentru locuință rămâne sub inflație, am explicat contextul în analiza din 3 noiembrie.
Cum am verificat și ce rămâne neverificat
Lanțul sursei contează. Cifrele pornesc de la ANCPI, au fost cerute și publicate de Storia, un portal imobiliar, și au fost reluate de Economedia. Nu sunt statistici publicate direct de o instituție de statistică, așa că le atribui, nu le prezint ca serie oficială consultată de mine. Raportul Colliers este al unui consultant, iar analiza SVN, tot a unui consultant, folosește alt perimetru geografic și o altă unitate („locuințe”). Trei unități diferite (locuințe, apartamente, unități individuale) înseamnă trei perimetre, deci nu le adun și nu le compar procent cu procent.
Sursele pe care le-am citit nu oferă defalcarea T3 pe luni, nu împart capitala pe sectoare și nu separă apartamentele de case sau de alte unități. Nu oferă nici date despre prețuri. Orice concluzie despre sectoare, tipuri de locuințe sau valoarea tranzacțiilor ar fi, în acest moment, nesusținută.
Implicații practice
Pentru un dezvoltator sau un manager de proiect, concluzia operațională este simplă: să nu extrapolezi T3 și să nu-l ignori. Dacă o parte din cererea blocată în vară se înregistrează în trimestrul al patrulea, comparația anuală va arăta o revenire, dar pe o bază slabă. Merită urmărite numărul de acte efectiv înscrise lunar, ponderea creditelor și intervalul dintre antecontract și act, nu doar volumul brut. Pentru cumpărător, datele nu spun nimic despre prețuri: sursele citate măsoară volume, nu valori pe metru pătrat, așa că o scădere de 36,1% a tranzacțiilor nu trebuie citită ca o scădere a prețurilor.
Concluzie
Piața rezidențială din București a avut un T3 2026 foarte slab ca număr de tranzacții, după un S1 aproape stabil și o primăvară în creștere. Cea mai prudentă lectură pe care o pot susține cu datele existente este că o parte din scădere pare administrativă, în timp ce costul creditului, care influențează cererea, nu s-a ieftinit. Testul real vine din datele pe octombrie–decembrie, când efectul blocajului ar trebui să dispară din serie.
Surse și metodologie
- Primele date oficiale după incidentul de la ANCPI: tranzacțiile cu unități individuale au scăzut cu 32% în țară și cu 36% în București în al treilea trimestru (Agent Expert Storia) (publicat nedatat, verificat 2026-11-05). Date ANCPI furnizate Storia: București peste 8.500 tranzacții în T3 2026 (-36,1%), peste 29.600 în ian–sep (-14,9%), creștere în aprilie/mai/iunie, ipoteci active, definiția ipotecilor cu refinanțări.
- Tranzacțiile imobiliare au scăzut cu 32% în România și cu 36% în București în trimestrul al treilea (Economedia) (publicat 2026-10-23, verificat 2026-11-05). Confirmă cifrele ANCPI/Storia și oferă ROBOR la 3 luni 6,09% (20 octombrie) și IRCC 5,57% de la 1 octombrie.
- Atacul cibernetic asupra ANCPI a împins piața rezidențială la minimul ultimilor șase ani (Forbes România) (publicat 2026-10-12, verificat 2026-11-05). Analiza SVN pe date ANCPI raportează București–Ilfov agregat, cu un recul de peste o treime în T3 2026.
- Tranzacțiile cu apartamente au scăzut la jumătatea anului cu 2% în București (Ziarul Financiar) (publicat 2026-09-08, verificat 2026-11-05). Raport Colliers: în S1 2026 București a avut cu 2% mai puține tranzacții cu apartamente decât în S1 2025.
- BNR menține rata dobânzii de politică monetară la 6,50% pe an (Ziarul Financiar) (publicat 2026-10-08, verificat 2026-11-05). Decizia BNR din 8 octombrie 2026: dobânda 6,50%, inflație așteptată în creștere până la finele anului.
