Ce arată cifrele publicate pentru trimestrul al treilea
Cea mai recentă imagine vine dintr-o analiză SVN România, construită pe datele oficiale ANCPI și preluată de Forbes România la 12 octombrie 2026. Numărul locuințelor tranzacționate la nivel național a scăzut în T3 2026 cu 17% față de T3 2025. În București-Ilfov scăderea a depășit o treime. Timișul a avut cea mai bună evoluție, cu +6,4%, iar Brașovul cea mai slabă, cu –63,3%. Iulie a fost, potrivit consultanților citați, cea mai slabă lună a ultimului deceniu, iar septembrie a adus o revenire puternică în majoritatea centrelor regionale.
Cauza imediată este cunoscută: atacul cibernetic asupra ANCPI, care a blocat sistemele agenției aproximativ o lună. Potrivit AGERPRES, preluat de Economica.net la 29 iulie, atacul a avut loc pe 14 iulie, cu două săptămâni înainte de termenul de finalizare a achizițiilor cu TVA de 9%. Precizez limita documentării mele: nu am consultat seria ANCPI originală, iar cifrele de mai sus sunt cele publicate de SVN, o firmă de consultanță, prin Forbes.
Piața venea deja dintr-o pantă descendentă
A pune tot recul pe seama atacului ar fi o lectură prea comodă. Potrivit analizei Storia publicate de AGERPRES la 30 aprilie 2026, tranzacțiile cu locuințe au scăzut în 2025 cu 5,4%, la aproape 160.000, iar declinul lunar a început în septembrie 2025, după majorarea TVA de la 19% la 21% și eliminarea cotei reduse de 9% din 1 august 2025. Între septembrie 2025 și martie 2026 s-au înregistrat 84.242 de tranzacții, cu 15,8% mai puține decât în aceeași perioadă anterioară. Aceleași date arată, pentru valoarea creditelor ipotecare, un recul de 6,3% între septembrie 2025 și februarie 2026. Storia este un portal imobiliar, nu o instituție statistică, deci cifrele se citesc ca atribuite, nu ca serie oficială.
Un al doilea reper: potrivit Economica.net, la 6 august 2026, în prima jumătate a anului vânzările naționale erau în scădere cu aproape 9%, pe baza datelor ANCPI, iar în București-Ilfov cu doar 1,4%. Perioadele și sursele diferă, așa că nu le adun și nu calculez o medie. Contrastul indică totuși ceva. Dacă în București-Ilfov semestrul întâi a fost aproape stabil, iar trimestrul al treilea a coborât cu peste o treime, o parte importantă a diferenței pare să vină din blocajul administrativ, nu doar din cerere. Este o interpretare a mea, nu o concluzie publicată de vreo sursă.
Termenul de TVA a transformat o pană într-o problemă de calendar
Un sistem de înregistrare oprit costă diferit în funcție de ce era programat. Pentru locuințele cumpărate cu TVA de 9%, termenul de finalizare lega fiecare zi de întârziere de un cost fiscal. Parlamentul a răspuns cu Legea 161/2026, care, potrivit Economica.net din 17 august, mută la 30 septembrie 2026 termenul pentru cei cu antecontracte și avans plătit în regimul tranzitoriu. Condițiile rămân cele de la început: o singură locuință, maximum 120 mp utili și o valoare de cel mult 600.000 lei fără TVA, terenul inclus.
Creditul ipotecar a fost cealaltă zonă expusă. Brokerul Ipotecare.ro estima, la începutul lui august, că peste 5.000 de tranzacții finanțate prin credit, de circa 437,5 milioane de euro, erau blocate și că fiecare săptămână de indisponibilitate amâna aproximativ 1.500 de dosare, de peste 131 de milioane de euro (Economica.net). Este o estimare a unui intermediar privat, a cărei metodă nu este detaliată. O citesc ca ordin de mărime, nu ca măsurătoare.
Calendarul poate explica și revenirea din septembrie. Tranzacțiile amânate din iulie și august, plus termenul de 30 septembrie, sunt compatibile cu un vârf de închideri la sfârșitul trimestrului. Datele publicate nu separă însă tranzacțiile recuperate de cele noi, deci nu pot spune cât din septembrie este cerere nouă și cât este cerere întârziată.
Ce înseamnă pentru cumpărători și dezvoltatori
Din perspectiva unui dezvoltator, lecția practică este despre dependențe. Un termen contractual sau fiscal care depinde de o singură platformă publică devine un risc de execuție, la fel ca o livrare întârziată a materialelor. Contractele ar trebui să spună clar cine suportă diferența dacă înregistrarea se blochează din motive externe. Același risc există pentru cumpărătorul cu credit, ale cărui oferte bancare și avansuri au termene proprii.
Al doilea efect este de flux. Andrei Sârbu, fondatorul SVN, a spus pentru Forbes că procesul de căutare a unei locuințe poate dura mai mult de jumătate de an, așa că urmările se vor resimți și în perioada următoare. Dacă interesul pentru achiziție a fost întârziat în vara aceasta, o parte din tranzacții poate apărea abia în trimestrele viitoare. Pentru oferta nouă, despre care am scris și în analiza despre autorizații și livrări, asta înseamnă încasări decalate, nu neapărat pierdute.
Al treilea element este baza de comparație. Din septembrie 2025, tranzacțiile erau deja în scădere după majorarea TVA, deci T4 2026 se va compara cu un T4 2025 mai slab. Un recul anual mai mic în ultimul trimestru nu va dovedi o revenire a pieței. Merită urmărite seria lunară ANCPI pentru octombrie și noiembrie și volumul creditelor ipotecare publicat de BNR, înainte de a trage concluzii despre cerere.
Concluzie
Scăderea din T3 2026 are două cauze care nu se pot separa precis cu datele disponibile: o piață deja afectată de majorarea TVA și o oprire administrativă de o lună. Merită tratate separat. Prima ține de preț, fiscalitate și acces la finanțare. A doua ține de infrastructura publică de care depinde fiecare tranzacție. Concluzia prudentă este să nu extrapolăm cifra de 17% ca tendință și să așteptăm primele luni fără blocaj înainte de a judeca ritmul real al pieței. Mai multe despre cadrul în care scriu găsiți pe pagina Despre.
Surse și metodologie
- Forbes România — Atacul cibernetic asupra ANCPI a împins piața rezidențială la minimul ultimilor șase ani (analiză SVN pe date ANCPI) (publicat 2026-10-12, verificat 2026-10-13). T3 2026 vs T3 2025: național -17%, București-Ilfov peste o treime mai jos, Timiș +6,4%, Brașov -63,3%; iulie cea mai slabă lună a deceniului; sistemele ANCPI blocate circa o lună; citat A. Sârbu.
- Economica.net / AGERPRES — Atacul cibernetic de la Cadastru: termenul TVA 9%, prelungit (publicat 2026-07-29, verificat 2026-10-13). Atac cibernetic asupra ANCPI pe 14 iulie, cu două săptămâni înainte de termenul pentru achizițiile cu TVA 9%; propunere legislativă de prelungire până la 30 septembrie 2026.
- Economica.net — Tranzacții rezidențiale de peste un miliard de euro, amânate de blocajul ANCPI (publicat 2026-08-06, verificat 2026-10-13). Estimare Ipotecare.ro: peste 5.000 de tranzacții cu credit, circa 437,5 mil. euro, blocate; circa 1.500 de dosare pe săptămână, peste 131 mil. euro; S1 2026 vânzări naționale aproape -9%, București-Ilfov -1,4% (ANCPI).
- Economica.net — Legea 161/2026 și termenul TVA 9% la locuințe (publicat 2026-08-17, verificat 2026-10-13). Termen de livrare 30 septembrie 2026; o locuință, maximum 120 mp utili, maximum 600.000 lei fără TVA, teren inclus.
- AGERPRES — Analiză Storia: după patru ani de creștere, creditarea ipotecară încetinește (publicat 2026-04-30, verificat 2026-10-13). Tranzacții 2025 aproape 160.000 (-5,4%); sept. 2025-mart. 2026: 84.242 (-15,8%); TVA 19%->21% și eliminarea cotei de 9% din 1 august 2025; creditare ipotecară sept. 2025-febr. 2026 -6,3% (BNR, prin Storia).
