Prețurile accelerează, deși autorizațiile cresc mai repede decât orice altă serie
Potrivit indicelui Eurostat al prețurilor locuințelor, prețurile din Polonia au crescut în al doilea trimestru din 2026 cu 6,3% față de aceeași perioadă din 2025. Locuințele noi au urcat cu 6,5%, iar cele existente cu 6,1%. Ritmul anual a fost de 4,0% în trimestrul al treilea din 2025 și de 4,3% în ultimul trimestru al aceluiași an, apoi a ajuns la 5,9% în primul trimestru din 2026. În zona euro, avansul a fost de 4,0%, iar în UE de 4,7%. România a înregistrat 12,1%, aproape dublu față de Polonia.
Indicele este nominal și acoperă toate locuințele cumpărate de gospodării, nu doar piața din marile orașe. Calculat din aceeași serie, nivelul din al doilea trimestru din 2026 (229,22) este cu aproximativ 74% peste cel din primul trimestru din 2020 (131,66). Este o estimare proprie, pe date nominale, nu o măsură a puterii de cumpărare.
Contextul contează. Aceeași serie Eurostat arăta +6,6% în primul trimestru din 2025 și +4,7% în al doilea, deci cifra actuală este mai degrabă o revenire la ritmul de la începutul anului trecut decât un record. Ce se schimbă față de vara lui 2025 este direcția: ritmul anual a crescut în trei trimestre consecutive, de la 4,0% la 6,3%, într-o perioadă în care media zonei euro a coborât de la 5,2% la 4,0%. Diferența dintre cele două traiectorii este motivul pentru care Polonia merită urmărită acum.
Ce arată GUS despre ofertă
Biroul polonez de statistică (GUS) a publicat pe 21 septembrie 2026 datele preliminare pentru ianuarie–august 2026. Au fost finalizate 132,2 mii de locuințe, cu 4,5% mai multe decât în perioada corespunzătoare din 2025. Dezvoltatorii au livrat 81,5 mii (+2,5%), iar investitorii privați 45,2 mii (+4,4%). Împreună, cele două categorii au 95,8% din total. Suprafața utilă a locuințelor finalizate este de 11,7 milioane de metri pătrați, cu o medie de 88,2 metri pătrați pe locuință.
Începuturile de construcție au crescut cu 4,8%, iar locuințele pentru care s-au dat autorizații sau au fost înregistrate proiecte de construcție cu 14,9%. Seria autorizațiilor se răcește totuși ușor în cifre cumulate: pentru ianuarie–iunie GUS indicase +18,9%, apoi +15,7% pentru ianuarie–iulie. GUS nu publică în aceste comunicate valorile absolute pentru autorizații și începuturi, deci nu pot estima aici volumul lunar.
Autorizațiile cresc, livrările reacționează lent
Eurostat măsoară separat suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale, ajustată sezonier. Indicele Poloniei (2021=100) a fost 83,8 în al doilea trimestru din 2026, față de 67,6 în același trimestru din 2025. Calculat de mine, rezultă o creștere de aproximativ 24%. Pentru zona euro, aceeași metodă dă circa 10,6% (de la 70,1 la 77,5), iar pentru România circa 6,1% (de la 75,2 la 79,8). Seria trimestrială este volatilă și nu se compară direct cu numărul de locuințe din GUS, pentru că măsoară metri pătrați, nu apartamente. Direcția este însă aceeași: oferta viitoare se reface.
Aici apare decalajul care contează pentru piață. O autorizație devine locuință livrată după luni sau ani, în funcție de finanțare, de vânzările pe verde și de capacitatea executanților. Livrările din ianuarie–august cresc cu 4,5%, adică de trei ori mai puțin decât autorizațiile. Dezvoltatorii, care livrează locuințe pentru vânzare sau închiriere, avansează cu doar 2,5%. Opinia mea de practician este că marja de ajustare a ofertei rămâne mică pe orizontul următoarelor trimestre. Ea nu poate fi dovedită cu aceste serii și rămâne o ipoteză.
Cum se citesc corect aceste serii
Cele două surse nu măsoară același lucru. Eurostat publică un indice al prețurilor plătite de gospodării, nominal, pe baza datelor naționale, iar valoarea sa nu spune nimic despre prețul pe metru pătrat dintr-un oraș sau dintr-un ansamblu. GUS numără locuințe, nu metri pătrați, și include în categoria autorizațiilor și proiectele înregistrate de construcție, adică nu doar autorizațiile propriu-zise. Din acest motiv, procentul de 14,9% este un semnal de direcție, nu o prognoză a numărului de apartamente livrate.
Mai există o diferență de perioadă. Datele GUS sunt cumulate pe opt luni și preliminare, deci pot fi revizuite. Datele Eurostat sunt trimestriale și, în cazul autorizațiilor, ajustate sezonier. Am folosit fiecare serie numai pentru ce poate demonstra: prețurile din indicele Eurostat, oferta din statistica GUS și direcția autorizațiilor din seria trimestrială.
Ce rețin dintr-o piață comparabilă cu a noastră
Polonia și România nu sunt piețe identice, iar comparația se limitează la indicii publicați. Accelerarea din Polonia este totuși un avertisment util: o piață cu autorizații în creștere poate avea prețuri în creștere, dacă livrările vin în urmă. Pentru România, analiza prețurilor din al doilea trimestru arată un ritm aproape dublu. Din perspectiva unui proiect rezidențial, concluzia practică este aceeași: urmăresc livrările efective, nu numai autorizațiile, pentru că ele arată când ajunge produsul finit pe piață. Nu pot demonstra din aceste date ce rol au costurile de construcție sau finanțarea în Polonia, așa că nu atribui accelerarea unei singure cauze.
Trei lucruri ar trebui verificate de oricine ia o decizie pe baza acestor date. Primul: nu confundați indicele Eurostat, nominal și național, cu prețul cerut într-un oraș anume. Al doilea: tratați autorizațiile ca semnal pentru 2027–2028, nu pentru piața de azi. Al treilea: urmăriți următoarea publicare GUS pentru ianuarie–septembrie, ca să vedeți dacă livrările dezvoltatorilor ajung din urmă ritmul autorizațiilor.
Concluzie
Polonia nu arată o piață care și-a rezolvat problema ofertei. Arată o piață în care pipeline-ul se reface, dar produsul finit apare mai lent decât cifrele de autorizare. Până când livrările accelerează, prețurile pot continua să urce, iar cititorul ar face bine să judece fiecare serie separat, cu definiția și perioada ei.
Surse și metodologie
- Eurostat — House price index (prc_hpi_q), date trimestriale (publicat 2026-10-01, verificat 2026-10-19). Polonia T1 2025 +6,6%, T2 2025 +4,7%; zona euro T2 2025 +5,2%. Indicele prețurilor locuințelor T2 2026 (2015=100): Polonia 229,22, +6,3% anual (noi +6,5%, existente +6,1%); T3 2025 +4,0%, T4 2025 +4,3%, T1 2026 +5,9%; zona euro +4,0%, UE +4,7%, România +12,1%; Polonia 131,66 în T1 2020.
- Eurostat — Building permits by type of building (sts_cobp_q), date trimestriale (publicat 2026-10-17, verificat 2026-10-19). Suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale, ajustată sezonier (2021=100): Polonia 67,6 în T2 2025 și 83,8 în T2 2026; zona euro 70,1 și 77,5; România 75,2 și 79,8. Variațiile procentuale sunt calculate de autor.
- GUS — Residential construction in the period of January-August 2026 (date preliminare) (publicat 2026-09-21, verificat 2026-10-19). 132,2 mii locuințe finalizate (+4,5%); dezvoltatori 81,5 mii (+2,5%); investitori privați 45,2 mii (+4,4%); 11,7 milioane m² utili, 88,2 m² în medie; începuturi +4,8%; autorizații/proiecte înregistrate +14,9%.
- GUS — Residential construction in the period of January-June 2026 (date preliminare) (publicat 2026-07-20, verificat 2026-10-19). Ianuarie–iunie 2026: finalizări +3,2%, începuturi +3,5%, autorizații/proiecte înregistrate +18,9%.
- GUS — Residential construction in the period of January-July 2026 (date preliminare) (publicat 2026-08-20, verificat 2026-10-19). Ianuarie–iulie 2026: 114,1 mii finalizări (+3,2%), începuturi +3,3%, autorizații/proiecte înregistrate +15,7%.
