Ofertă5 min de lectură

40,4% din români trăiesc în locuințe aglomerate, de 2,4 ori media UE

Eurostat arată că 40,4% din populația României trăia în 2025 într-o locuință aglomerată, față de 16,8% în UE. Este cea mai mare rată dintre statele membre, deși povara financiară a locuinței este sub medie.

Adrian Vasile · Property Strategist, ZECE

Bloc de locuințe din București cu balcoane și aparate de aer condiționat, văzut de jos, sub un cer cu nori
Fotografie: Tudor Adrian · Unsplash License. Imagine ilustrativă: bloc de locuințe din București, fotografie de Tudor Adrian pe Unsplash (Unsplash License); nu reprezintă un proiect sau o locuință menționată în articol.

Ce măsoară indicatorul și cât de mare este diferența

Rata de aglomerare din setul Eurostat ilc_lvho05a, actualizat la 20 octombrie 2026, nu măsoară metri pătrați. Arată ce parte din populație trăiește într-o gospodărie care nu are la dispoziție numărul minim de camere, stabilit de Eurostat în funcție de componența gospodăriei. Pentru 2025, valoarea este 40,4% în România și 16,8% în media UE.

Seria nu s-a mișcat mult: 45,8% în 2019, 41,0% în 2021 și 40,4% în 2025. În setul Eurostat, printre statele membre urmează Letonia (38,9%), Bulgaria (32,5%), Croația (31,8%) și Polonia (30,9%). La capătul opus se află Germania (11,7%), Franța (10,8%) și Olanda (4,1%).

Diferența apare pe toate categoriile. Sub pragul de 60% din venitul median, aglomerarea este de 52,6% în România și de 29,8% în UE. Peste prag, este de 37,7% în România și de 14,3% în UE. Cu alte cuvinte, persoanele din România aflate peste pragul de venit sunt mai des în locuințe aglomerate decât persoanele din UE aflate sub prag. Pentru copiii sub 18 ani, rata este de 61,5% în România, față de 25,3% în UE.

Costul locuinței nu explică problema

Povara financiară a locuinței este, în statistică, mai mică decât media europeană. Rata de supraîncărcare cu costurile locuinței (Eurostat ilc_lvho07a, actualizat la 29 octombrie 2026) arată ponderea populației din gospodării care cheltuie peste 40% din venitul disponibil pe locuință. În 2025 a fost 5,0% în România, față de 7,6% în UE.

Seria românească are însă o rupere pe care o semnalez fără să o pot explica: 9,1% în 2023 și 4,7% în 2024. În 2022 și 2023, România era la nivelul UE (8,5% și 9,1%, față de 8,7% și 8,8%). Nu am verificat dacă saltul din 2024 vine din metodologie sau din venituri, așa că nu mizez pe nivelul exact, ci pe direcția: costul locuinței nu este, în aceste date, cel care strânge gospodăriile.

Mai relevantă este structura ocupării. Conform setului Eurostat ilc_lvho02, în România 93,2% din populație locuiește în locuințe proprii (68,5% în UE) și doar 6,8% în chirie (31,5% în UE). Chiria la preț de piață acoperă 2,3% din populație, față de 20,8% în UE, iar proprietarii cu credit sunt 1,1%, față de 24,8%. În apartamente, setul ilc_lvho03 dă 1,0 camere pe persoană în România și 1,5 în UE; pentru toate tipurile de locuințe, 1,1 față de 1,7.

Estimarea mea, nu o concluzie din date: o piață în care aproape toată lumea este proprietar, fără credit și fără chirie, are costuri curente mici, dar și puține mecanisme prin care o familie își schimbă locuința când crește. Nu există nici credit de refinanțat, nici o piață a chiriilor suficient de largă ca să permită o mutare temporară.

Ritmul construcțiilor nu explică singur diferența

Nu se poate spune că România nu construiește. Potrivit analizei Cushman & Wakefield Echinox, preluată de AGERPRES la 13 octombrie 2026, în 2016–2025 au fost finalizate 636.310 locuințe, adică 32,9 la 1.000 de locuitori, aproape de Germania, cu 33,6. Cifrele absolute provin de la INS. Maximul anual a fost de 73.300 de locuințe în 2022.

În 2025, INS a raportat 59.062 de locuințe terminate, cu 3,14% mai puține decât în 2024, iar ponderea mediului rural a urcat la 46,3%, de la 43,2%, potrivit AGERPRES din 12 martie 2026. Germania construiește într-un ritm comparabil și are o rată de aglomerare de 11,7%. Comparația nu dovedește o cauză: diferă punctul de plecare, adică fondul existent, mărimea gospodăriilor și tipurile de locuințe. Nicio sursă de mai sus nu măsoară suprafața sau numărul de camere ale locuințelor noi.

Ca practician, aș formula ipoteza astfel: un flux de câteva zeci de mii de locuințe pe an mișcă lent un indicator care privește întreaga populație, mai ales dacă o parte din livrări merge către investitori sau către gospodării care nu erau aglomerate. Datele publice nu permit testarea ei.

Ce înseamnă pentru dezvoltatori și cumpărători

Prețul pe metru pătrat și rata lunară măsoară accesibilitatea financiară. Aglomerarea arată altă constrângere, spațiul. Pentru un dezvoltator, asta înseamnă că cererea neacoperită nu este doar pentru apartamente mici și ieftine, ci și pentru încă o cameră, la care gospodăriile ajung greu, pentru că mutarea cere de obicei un credit nou. Ce tipuri de apartamente lipsesc nu rezultă din Eurostat, ci din vânzările și rezervările fiecărui proiect.

Pentru cumpărători, raportul dintre camere și membrii gospodăriei merită tratat ca un criteriu la fel de important ca prețul. O locuință accesibilă azi poate deveni aglomerată peste câțiva ani. Calculul comparativ între cost și chirie, pe care l-am discutat în analiza rată–chirie din octombrie 2026, spune cât costă să cumperi sau să închiriezi, nu cât spațiu primești. Pentru piața bucureșteană, vezi și tranzacțiile din București în T3 2026. Context despre autor găsești pe pagina Despre Adrian Vasile.

Concluzie

Datele Eurostat spun că problema locuirii în România este, înainte de preț, una de spațiu. Cifrele provin dintr-un sondaj pe eșantion (EU-SILC), iar diferențele de un punct procentual între țări nu trebuie citite ca ordine fermă. Diferența dintre 40,4% și 16,8% este însă prea mare pentru a fi explicată prin eroarea de eșantionare. Următorul pas util ar fi o serie publică despre suprafața și numărul de camere ale locuințelor livrate, pe care să o putem compara cu structura gospodăriilor.

Surse și metodologie

  1. Eurostat — Overcrowding rate by age, sex and poverty status (ilc_lvho05a) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-11-07). Rata de aglomerare 2025: România 40,4%, UE 16,8%; serii 2019–2025, comparații între țări și pe categorii de venit și vârstă. Extras prin API-ul Eurostat.
  2. Eurostat — Distribution of population by tenure status (ilc_lvho02) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-11-07). Structura ocupării 2025: proprietari 93,2% în România și 68,5% în UE; chirie 6,8% și 31,5%; proprietari cu credit 1,1% și 24,8%.
  3. Eurostat — Average number of rooms per person (ilc_lvho03) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-11-07). Camere pe persoană 2025: 1,1 în România și 1,7 în UE; în apartamente 1,0 și 1,5.
  4. Eurostat — Housing cost overburden rate (ilc_lvho07a) (publicat 2026-10-29, verificat 2026-11-07). Rata de supraîncărcare cu costurile locuinței: România 5,0% în 2025, 4,7% în 2024 și 9,1% în 2023; UE 7,6% în 2025.
  5. AGERPRES (după INS) — Construction of dwellings down 3.14% in 2025 (publicat 2026-03-12, verificat 2026-11-07). 59.062 locuințe terminate în 2025, cu 3,14% mai puține decât în 2024; ponderea ruralului 46,3% față de 43,2%. Am citit preluarea AGERPRES, nu comunicatul INS direct.
  6. AGERPRES (după Cushman & Wakefield Echinox și INS) — Romania builds over 636,000 homes in decade (publicat 2026-10-13, verificat 2026-11-07). 636.310 locuințe finalizate în 2016–2025, 32,9 la 1.000 de locuitori, față de 33,6 în Germania; maxim anual 73.300 în 2022. Am citit preluarea AGERPRES.