Ce susține analiza și ce nu spune
La 27 octombrie 2026, platforma OferteBancare.ro a publicat o analiză despre costul achiziției unui apartament față de cel al chiriei, preluată de Bursa, Wall-Street.ro și Agerpres. Pentru apartamentele vechi, prețurile solicitate pe metru pătrat util au urcat între septembrie 2023 și septembrie 2026 de la 1.557 la 2.270 de euro în București (+46%), de la 1.595 la 2.241 în Brașov (+41%), de la 1.400 la 2.000 în Iași (+43%), de la 2.489 la 3.301 în Cluj-Napoca (+33%) și de la 1.470 la 1.940 în Timișoara (+32%). Salariul mediu net a crescut, în aceeași analiză, de la 4.593 de lei la 5.688 de lei, adică cu aproape 24%.
Concluzia de la care pleacă textul este că dobânzile au scăzut, dar locuințele s-au scumpit mai mult. Pentru un credit de 300.000 de lei, pe 30 de ani, cu dobândă fixă în primii trei ani, rata ar fi coborât de la aproximativ 1.780 de lei, la 5,9%, la aproximativ 1.600 de lei, la 4,95%. Trebuie spus de la început ce nu știm: Wall-Street.ro precizează că sunt prețuri solicitate, nu tranzacții, iar Agerpres arată că materialul nu descrie metodologia și nu numește sursele cifrelor. Este, în esență, un comunicat al unei platforme financiare. Îl folosesc ca punct de plecare, nu ca dovadă finală.
Rata mai mică acoperă un credit care nu mai cumpără aceeași locuință
Economia de aproximativ 180 de lei pe lună este reală, dar se aplică unui credit de 300.000 de lei. Dacă locuința s-a scumpit cu 30%, creditul echivalent are 390.000 de lei, iar rata, la 4,95%, ajunge la 2.082 de lei, după calculul din analiză. Împărțită la salariul mediu net, rata de 1.780 de lei din 2023 reprezenta 38,7% din venit, iar cea de 2.082 de lei din 2026 reprezintă 36,6%. Pentru un salt de preț de 30%, adică exact scenariul propus, accesibilitatea ar fi deci ușor mai bună. Calculul este al meu.
În București însă prețul nu a crescut cu 30%, ci cu 46% în euro, iar salariile și ratele se plătesc în lei. Cursul mediu BCE a fost de 4,9656 lei pentru un euro în septembrie 2023 și de 5,2633 în septembrie 2026, deci prețul exprimat în lei a crescut cu aproximativ 54,5%. Ca exercițiu, un apartament vechi de 50 de metri pătrați costa în București circa 386.600 de lei în 2023 și circa 597.400 de lei în 2026. Presupun un credit de 80% din preț, pe 30 de ani, cu dobânzile din analiză: rata ar urca de la aproximativ 1.834 de lei la aproximativ 2.551 de lei (+39%), adică de la 39,9% la 44,8% din salariul mediu net. Suprafața de 50 de metri pătrați și avansul de 20% sunt ipotezele mele, nu cele ale analizei, iar calculul nu include comisioane, asigurări sau alte costuri.
Dobânda de 4,95% nu este media pieței
Dobânda de 4,95% este una cu rată fixă în primii trei ani, iar analiza nu spune dacă este o medie sau o ofertă comercială. Statisticile BCE privind creditele noi în lei pentru locuință (setul MIR) arată o medie de 6,92% în septembrie 2023 și de 5,61% în septembrie 2026. Scăderea este de 1,31 puncte procentuale, mai mare decât cea din analiză, dar nivelul actual rămâne peste 4,95%. Nu am verificat ce produs bancar stă în spatele cifrei din analiză; o dobândă fixă de început nu reprezintă costul mediu al unui credit nou.
Cu mediile BCE, același exercițiu dă o rată de aproximativ 2.041 de lei în 2023 și de aproximativ 2.747 de lei în 2026 (+35%), adică 44,4% și, respectiv, 48,3% din salariul mediu net. Direcția rămâne aceeași: dobânda a scăzut, dar scumpirea apartamentelor a depășit câștigul. Pentru contextul dobânzii reale, vezi analiza mea despre creditul pentru locuință în septembrie 2026.
Rata și chiria: o comparație cu limite
Titlul analizei spune că ratele au urcat peste nivelul chiriilor, dar tabelul din Wall-Street.ro indică alt tablou. Chiria pentru un apartament cu două camere a crescut în București de la 500 la 600 de euro (+20%), în Cluj-Napoca de la 500 la 580, în Brașov de la 450 la 500, în Iași de la 400 la 450 și în Timișoara de la 350 la 440 de euro. Rata estimată de mine pentru București, de 2.551 de lei, înseamnă aproximativ 485 de euro la cursul din septembrie 2026, iar cu dobânda medie BCE, aproximativ 520 de euro. Sunt sub chiria de 600 de euro, dar fără avans, comisioane, asigurare, impozit și reparații. Agerpres citează în plus un cumpărător din 2023 care plătește astăzi circa 392 de euro pe lună. Avantajul acestuia vine din faptul că a cumpărat înainte de scumpire, nu din faptul că piața de azi ar favoriza cumpărarea.
O comparație la nivel național arată aceeași nuanță. Analiza citează, prin OferteBancare.ro, indicele Deloitte Property Index 2026, după care un apartament de 50 de metri pătrați costă în România 87 de salarii nete medii, față de 97 în Spania, 101 în Germania și 112 în Polonia. Nu am verificat raportul Deloitte în original. Cu prețurile solicitate din analiză, aceeași măsură ar fi în București de aproximativ 105 salarii nete medii, deci peste media țării. Este estimarea mea, pe baze diferite, și o dau ca ordin de mărime, nu ca indicator oficial.
Ce rămâne după verificare
Economistul Claudiu Trandafir, fondatorul platformei, este citat spunând că nu se așteaptă la scăderi de prețuri mai mari de 10% de acum încolo. Este opinia unui participant la piața creditului, nu o prognoză verificabilă, și o tratez ca atare. Pentru cititor, concluziile practice sunt trei. Prima: dobânda nu se judecă separat de prețul creditului necesar, pentru că o rată mai mică pe 300.000 de lei nu înseamnă o locuință mai accesibilă dacă locuința cere 478.000 de lei. A doua: dobânda de 4,95% din analiză și media de 5,61% nu sunt același lucru, iar diferența se vede în fiecare rată. A treia: prețurile solicitate arată așteptările vânzătorilor, iar tranzacțiile reale, din datele ANCPI, rămân reperul mai sigur.
Din perspectiva unui dezvoltator, mesajul este că accesibilitatea se reface greu doar din dobânzi. Costul creditului a coborât, dar venitul, prețul și cursul au mers în direcții care au anulat o parte din câștig. Cât timp acest raport nu se schimbă, piața va rămâne sensibilă la orice mișcare a dobânzii.
Surse și metodologie
- Bursa.ro — Analiză OferteBancare.ro: deși dobânzile au scăzut, scumpirea locuințelor cu peste 30% urcă ratele peste nivelul chiriilor (publicat 2026-10-27, verificat 2026-11-04). Prețuri/mp ale apartamentelor vechi în București și Cluj-Napoca, salariul mediu net, rate la credit de 300.000 lei (5,9% vs 4,95%) și scenariul de 390.000 lei; lipsa metodologiei.
- Wall-Street.ro — Chirie sau rată la bancă în 2026? Apartamentele s-au scumpit cu până la 46% în trei ani (publicat 2026-10-27, verificat 2026-11-04). Prețuri solicitate/mp pentru cinci orașe (sept. 2023 – sept. 2026), chirii pentru apartamente cu două camere, ipotezele creditului și citatul economistului Claudiu Trandafir.
- Agerpres — Valoarea apartamentelor vândute în România a crescut cu peste 30% în ultimii trei ani (analiză) (publicat 2026-10-27, verificat 2026-11-04). Comunicatul OferteBancare.ro fără metodologie, cumpărătorul din 2023 cu rată de circa 392 euro și comparația Deloitte Property Index 2026 (87 de salarii pentru 50 mp).
- BCE — MIR, dobânzi bancare, credite noi în lei pentru locuință, România (M.RO.B.A2C.A.R.A.2250.RON.N) (publicat nedatat, verificat 2026-11-04). Dobânda medie la creditele noi în lei pentru locuință: 6,92% în septembrie 2023 și 5,61% în septembrie 2026.
- BCE — EXR, cursul de referință mediu lunar RON/EUR (publicat nedatat, verificat 2026-11-04). Curs mediu lunar: 4,9656 lei/euro în septembrie 2023 și 5,2633 în septembrie 2026.
