Finanțare5 min de lectură

SUA: creditul ipotecar la 7,32% apasă pe construcții, iar prețurile cresc încă lent

Dobânda medie la creditele ipotecare pe 30 de ani din Statele Unite a ajuns la 7,32%, față de 6,19% acum un an, iar începuturile de șantier au scăzut în septembrie cu 5,2% într-o lună. Prețurile locuințelor cresc încă lent, dar datele arată o ofertă care se subțiază înaintea lor.

Adrian Vasile · Project Manager Residential Development, ZECE

Ansamblu de locuințe colective în construcție, cu fațade în cadre de lemn acoperite cu folie verde, lângă un teren de șantier din Cedarburg, Wisconsin
Fotografie: Ted Balmer · Unsplash License. Imagine ilustrativă din Cedarburg, Wisconsin, SUA: ansamblu de locuințe în construcție. Fotografie de Ted Balmer, Unsplash License. Nu reprezintă un proiect din România și nu ilustrează o proprietate menționată în articol.

Dobânda a revenit peste 7%, iar diferența față de acum un an este mare

Rata medie a creditului ipotecar pe 30 de ani cu dobândă fixă, calculată de Freddie Mac în sondajul său săptămânal, a fost de 7,32% în săptămâna încheiată la 22 octombrie 2026. Cu o săptămână înainte și cu două săptămâni înainte era 7,40%, iar la 24 septembrie era 7,03%. Acum un an, în săptămâna de la 23 octombrie 2025, rata era 6,19%. Seria apare în baza de date FRED a Rezervei Federale din St. Louis, iar metodologia actuală se bazează pe cererile de credit transmise de creditori către Freddie Mac.

Mișcarea nu vine doar de la banca centrală. Rezerva Federală a majorat dobânda-țintă cu un sfert de punct, la intervalul 3,75%–4%, prin decizia din 16 septembrie 2026, adoptată cu 12 voturi la 0, cu mențiunea că inflația rămâne ridicată. Randamentul titlurilor de stat americane la 10 ani a fost de 4,96% pe 22 octombrie, față de 3,97% la aceeași dată din 2025. Diferența dintre dobânda ipotecară și randamentul la 10 ani, calculată de mine din aceste două serii, este de aproximativ 2,4 puncte procentuale. Deci creditul s-a scumpit în principal pentru că s-a scumpit banul pe termen lung, nu pentru că băncile ar fi mărit brusc marja.

Construcția reacționează mai repede decât prețurile

Datele Census Bureau și HUD, republicate de FRED, arată că începuturile de șantier au fost în septembrie 2026 de 1,221 milioane de unități, la ritm anualizat ajustat sezonier. Față de august (1,288 milioane) înseamnă o scădere de 5,2%, iar față de septembrie 2025 (1,319 milioane) una de 7,4%. Definiția contează: un șantier este „început” când se sapă pentru fundație, iar într-o clădire cu mai multe apartamente toate unitățile se numără din acel moment. Estimările lunare sunt revizuite ulterior, deci o singură lectură nu face tendință.

Defalcarea spune mai mult decât totalul. Casele individuale au însumat 859.000 de unități, cu 4,6% sub august, dar cu 2,6% peste septembrie 2025. Diferența dintre total și casele individuale, adică structurile cu două sau mai multe unități, a fost de 362.000, față de 482.000 un an mai devreme: aproximativ minus 25%. Este un calcul propriu, din cele două serii. Scăderea anuală vine, așadar, din locuințele colective, adică din segmentul cel mai dependent de finanțarea șantierului și de randamentul cerut de investitori.

Autorizațiile arată o frână mai blândă: 1,400 milioane de unități, cu 0,2% sub august și cu 3,0% sub septembrie 2025. Finalizările, în schimb, au scăzut mai abrupt, la 1,192 milioane, față de 1,386 milioane acum un an, adică minus 14,0%. Lucrările aflate în execuție, 1,280 milioane, sunt cu 3,3% sub nivelul din septembrie 2025. Pe scurt, conducta de proiecte se subțiază, iar livrările viitoare vor reflecta decizii luate în perioada dobânzilor mai mari.

Prețurile cresc încet, dar în termeni reali nu mai câștigă

Indicele FHFA, care folosește tranzacții de cumpărare finanțate prin Fannie Mae și Freddie Mac, a urcat în iulie 2026 cu 0,3% față de iunie și cu 2,6% față de iulie 2025, potrivit comunicatului FHFA din 29 septembrie 2026. Diferențele regionale sunt mari: pe un an, de la 0,6% în divizia Mountain la 6,3% în Middle Atlantic. Indicele național S&P Cotality Case-Shiller, neajustat sezonier, indică pentru iulie 337,306 puncte, cu circa 1,9% peste iulie 2025, un calcul propriu din valorile seriei. Cei doi indici au metodologii diferite, deci nu trebuie amestecate într-o singură cifră.

Inflația oferă un reper. Din indicele prețurilor de consum CPI-U publicat de BLS, în versiunea ajustată sezonier, rezultă o creștere anuală de circa 3,3% în iulie, aceeași lună ca la FHFA. Estimarea mea este că prețurile locuințelor au rămas ușor sub inflație în termeni reali, dar este o comparație între indici diferiți, nu o statistică oficială. În septembrie, același calcul dă circa 3,7%, ceea ce arată de ce Rezerva Federală a ales să strângă politica monetară.

Ce rețin ca practician

Prima concluzie este că oferta se corectează înaintea prețurilor. Când dobânda urcă, proiectele noi sunt primele care se amână, pentru că marja dezvoltatorului se calculează pe costul banilor de azi, iar prețul de vânzare se negociază cu un cumpărător care vede rata lunară de azi. Prețurile existente rămân susținute de stocul mic de locuințe disponibile pentru mutare, iar scăderea lor, dacă apare, vine cu întârziere. Aceasta este lectura mea, nu o concluzie a vreuneia dintre surse.

A doua concluzie este că piețele nu se pot copia una peste alta. În SUA predomină creditul cu dobândă fixă pe 30 de ani, deci un șoc de dobândă lovește în principal cumpărătorii noi și proprietarii care vor să se mute. În România creditele sunt în mare parte cu dobândă variabilă sau fixată pe perioade scurte, iar transmisia este diferită. Comparația cu Canada, unde prețurile scad, dar construcția încetinește, arată același mecanism: oferta nouă se subțiază chiar și acolo unde prețurile cedează. Pentru contextul meu profesional, vezi pagina Despre, iar alte analize găsești în secțiunea Analize.

Concluzia este prudentă. Datele din septembrie nu dovedesc o prăbușire: prețurile cresc încă, iar casele individuale sunt peste nivelul de anul trecut. Dar combinația dintre o dobândă ipotecară de peste 7%, mai puține șantiere de locuințe colective și finalizări în scădere sugerează o ofertă mai mică în următoarele trimestre. Următoarele repere sunt datele FHFA și Case-Shiller din 27 octombrie și rata Freddie Mac din 29 octombrie.

Surse și metodologie

  1. FRED / Freddie Mac PMMS — 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) (publicat 2026-10-22, verificat 2026-10-25). Rata de 7,32% la 22 octombrie 2026, 7,40% la 8 și 15 octombrie, 7,03% la 24 septembrie, 6,19% la 23 octombrie 2025; metodologie bazată pe cereri de credit.
  2. Federal Reserve — FOMC statement, 16 septembrie 2026 (publicat 2026-09-16, verificat 2026-10-25). Majorare cu un sfert de punct la 3,75%–4%, vot 12–0, inflație ridicată.
  3. FRED / Federal Reserve H.15 — 10-Year Treasury Constant Maturity (DGS10) (publicat 2026-10-23, verificat 2026-10-25). Randament 4,96% la 22 octombrie 2026 și 3,97% la 22 octombrie 2025; baza diferenței față de dobânda ipotecară.
  4. FRED / U.S. Census Bureau și HUD — Housing Starts: Total Units (HOUST) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-10-25). Începuturi de șantier 1,221 milioane în septembrie 2026, 1,288 milioane în august, 1,319 milioane în septembrie 2025; definiția începutului de șantier.
  5. FRED / Census Bureau și HUD — Housing Starts: 1-Unit Structures (HOUST1F) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-10-25). Case individuale: 859.000 (septembrie 2026), 900.000 (august 2026), 837.000 (septembrie 2025); seria folosită pentru calculul propriu al structurilor cu 2+ unități.
  6. FRED / Census Bureau și HUD — New Privately-Owned Housing Units Authorized (PERMIT) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-10-25). Autorizații 1,400 milioane (septembrie 2026), 1,403 milioane (august), 1,444 milioane (septembrie 2025).
  7. FRED / Census Bureau și HUD — Housing Units Completed (COMPUTSA) (publicat 2026-10-20, verificat 2026-10-25). Finalizări 1,192 milioane (septembrie 2026) față de 1,386 milioane (septembrie 2025); lucrări în execuție din seria UNDCONTSA, 1,280 milioane față de 1,323 milioane.
  8. FHFA — House Price Index up 0.3 percent in July, up 2.6 percent from last year (publicat 2026-09-29, verificat 2026-10-25). Indice FHFA: +0,3% lunar, +2,6% anual în iulie 2026; divizii de la +0,6% la +6,3%; metodologie purchase-only; următoarea publicare 27 octombrie 2026.
  9. FRED / S&P Dow Jones Indices — S&P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA) (publicat 2026-09-30, verificat 2026-10-25). Valoarea 337,306 pentru iulie 2026 (330,923 în iulie 2025), neajustat sezonier; creșterea anuală de circa 1,9% este calcul propriu.
  10. FRED / BLS — Consumer Price Index for All Urban Consumers (CPIAUCSL) (publicat 2026-10-14, verificat 2026-10-25). Indice ajustat sezonier: 332,813 în iulie 2026, 336,298 în septembrie 2026, 322,169 în iulie 2025 și 324,245 în septembrie 2025; inflația anuală de circa 3,3% (iulie) și 3,7% (septembrie) este calcul propriu.