Autorizațiile cresc de la o bază foarte joasă
Potrivit comunicatului Destatis din 18 august 2026, în iunie s-au autorizat 21.600 de locuințe, cu 13,8% peste iunie 2025. Pe întregul semestru, cele 126.300 de autorizații reprezintă cel mai mare avans pentru o primă jumătate de an de după 2016. Destatis precizează însă că ritmul pornește de la un nivel scăzut: în primele șase luni din 2024 au fost 106.700 de locuințe autorizate, iar în aceeași perioadă din 2025, 109.800. O valoare similară cu cea de acum doi ani apăruse ultima dată în prima jumătate din 2011.
Structura contează. În clădiri rezidențiale noi s-au autorizat 103.100 de locuințe (+15,8%). Din ele, 67.000 sunt în blocuri cu mai multe apartamente (+16,9%), 24.000 în case unifamiliale (+12,7%) și 7.700 în case cu două locuințe (+27,3%). Transformările de clădiri existente au adăugat 20.800 de locuințe (+9,2%). Cea mai mare parte a creșterii vine, așadar, din apartamentele din blocuri; după părerea mea, acesta este și segmentul cel mai sensibil la finanțare și la costuri.
Livrările au scăzut al doilea an la rând
Autorizația nu este locuință gata. Conform comunicatului Destatis din 22 mai 2026, în 2025 s-au finalizat 206.600 de locuințe, cu 18,0% (45.400) mai puține decât în 2024. Anul precedent scăzuseră deja cu 14,4%, după ce în perioada 2021–2023 se livrau în jur de 294.000 pe an. Nivelul din 2025 este cel mai redus din 2012, când s-au finalizat 200.500.
La sfârșitul lui 2025 erau 760.700 de locuințe autorizate, dar nefinalizate; dintre ele, 307.200 erau deja în execuție. Durata medie dintre autorizație și finalizare pentru clădirile rezidențiale noi a ajuns la 27 de luni, față de 20 de luni în 2020. Scăderea livrărilor a fost mai puternică în est (−34,3% la locuințele noi din clădiri rezidențiale) decât în vest (−16,7%) și mai accentuată la persoane fizice (−23,7%) decât la companii (−17,8%).
Estimarea mea, nu o cifră publicată: dacă durata medie rămâne în jur de 27 de luni, autorizațiile din 2026 ar trebui să apară în statistica livrărilor abia spre sfârșitul lui 2028. Mai întâi se văd autorizațiile, apoi șantierele, iar după aceea livrările.
| Indicator | Perioada | Valoare | Variație |
|---|---|---|---|
| Locuințe autorizate | S1 2026 | 126.300 | +15,1% |
| Locuințe finalizate | 2025 | 206.600 | −18,0% |
| Prețul locuințelor (Häuserpreisindex) | T2 2026, date preliminare | indice | +0,6% |
Prețurile sunt aproape pe loc, nu în scădere
Indicele prețurilor locuințelor din Germania a crescut în al doilea trimestru din 2026 cu 0,6% față de T2 2025 și cu 0,3% față de T1, arată Destatis în comunicatul din 24 septembrie 2026. Rezultatul pentru T1 a fost revizuit de la +1,4% la +1,2%. Imaginea diferă pe tipuri de așezări: în cele șapte mari orașe (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart și Düsseldorf), apartamentele s-au ieftinit cu 0,4% pe an și cu 0,5% pe trimestru, în timp ce în marile orașe din afara acestui grup au urcat cu 2,0% pe an. În zonele rurale dens populate, apartamentele costau cu 1,8% mai puțin.
În context european, diferența este mare. Eurostat arată pentru T2 2026 o creștere de 4,0% în zona euro și de 4,7% în UE, față de același trimestru din 2025. Germania, cu +0,6%, este printre cele mai lente piețe din tabel. România apare cu +12,1% pe an și +4,4% față de trimestrul anterior, iar Bulgaria cu +15,5% pe an. Datele germane trebuie citite împreună cu cele despre ofertă, din același motiv pentru care nici cifrele românești nu spun totul fără livrări și autorizații; am discutat separat prețurile locuințelor din Europa în T2 2026.
Costul finanțării în zona euro
Nu există aici o cifră germană comparabilă, dar contextul de finanțare din zona euro se poate urmări. Potrivit statisticii BCE a dobânzilor bancare pentru august 2026, indicatorul compus al costului împrumuturilor pentru locuințe în zona euro a crescut cu șase puncte de bază, la 3,60%. Dobânzile la creditele cu rată variabilă sau fixată până la un an au urcat la 3,86%, iar la cele fixate pe mai mult de zece ani au ajuns la 3,43%. Aceasta este media zonei euro, nu o cifră pentru Germania, iar compararea directă cu piața românească cere atenție la monedă și la tipul dobânzii.
Ce rămâne pentru cititorul din România
Primul lucru este că un salt procentual de la o bază joasă nu înseamnă o piață sănătoasă. Autorizațiile germane au crescut, dar au pornit de la un nivel apropiat de cel din 2011. Al doilea este termenul: între autorizație și cheie, aici trec peste doi ani. Pentru un dezvoltator, acest decalaj înseamnă costuri de finanțare și de execuție asumate cu mult înainte de încasări; pentru un cumpărător, înseamnă că oferta nouă răspunde cu întârziere la semnalele de preț. Aceleași rezerve se aplică citirii datelor din România, unde autorizațiile scad în timp ce livrările urcă.
Al treilea lucru: prețuri aproape stabile nu exclud dezechilibrul. După părerea mea, datele arată o piață care a trecut de faza de scădere, dar care nu are încă o ofertă nouă în ritm de revenire. Pentru investitori și dezvoltatori, concluzia prudentă este să urmărească trei serii deodată, adică autorizațiile, șantierele începute și livrările, în loc să tragă concluzii dintr-una singură.
Surse și metodologie
- Destatis — Baugenehmigungen für Wohnungen im Juni 2026: +13,8 % zum Vorjahresmonat (Pressemitteilung Nr. 291) (publicat 2026-08-18, verificat 2026-10-15). 21.600 locuințe autorizate în iunie 2026 (+13,8%); 126.300 în S1 2026 (+15,1%) față de 106.700 în S1 2024 și 109.800 în S1 2025; structura pe tipuri de clădiri.
- Destatis — 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025 (Pressemitteilung Nr. 174) (publicat 2026-05-22, verificat 2026-10-15). 206.600 locuințe finalizate în 2025 (−18,0%), minim din 2012; 760.700 autorizate și nefinalizate; durata medie autorizație–finalizare de 27 de luni.
- Destatis — Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026: +0,6 % zum Vorjahresquartal (Pressemitteilung Nr. 336) (publicat 2026-09-24, verificat 2026-10-15). Häuserpreisindex T2 2026 preliminar: +0,6% pe an, +0,3% pe trimestru; T1 revizuit la +1,2%; diferențe pe tipuri de așezări.
- Eurostat — House prices up by 4.0% in the euro area (Euro indicators, 1 octombrie 2026) (publicat 2026-10-01, verificat 2026-10-15). Indicele prețurilor locuințelor T2 2026: zona euro +4,0%, UE +4,7%, Germania +0,6%, România +12,1% pe an, Bulgaria +15,5%.
- BCE — Euro area bank interest rate statistics: August 2026 (publicat 2026-10-01, verificat 2026-10-15). Indicatorul compus al costului creditelor pentru locuințe în zona euro: 3,60% în august 2026 (+6 puncte de bază); dobânzi pe tipuri de fixare.
