Prețuri5 min de lectură

Ungaria: prețurile locuințelor scad cu 1,4% față de T1, iar România urcă cu 4,4%

În T2 2026, prețurile locuințelor din Ungaria au scăzut cu 1,4% față de T1, cel mai mare recul din UE, după o creștere anuală de peste 21% în 2025. În aceeași perioadă, România a urcat cu 4,4% față de T1 și cu 12,1% pe an, potrivit Eurostat. Datele arată două piețe care se mișcă în sens opus, dar nu explică singure de ce.

Adrian Vasile · Project Manager Residential Development, ZECE

Clădiri de locuințe cu fațade ornamentate dintr-o intersecție din centrul Budapestei, la apus
Fotografie: László D. · Unsplash License. Imagine ilustrativă din Budapesta, Ungaria: clădiri de locuințe din centru (districtul V). Fotografie de László D., Unsplash License. Nu ilustrează o proprietate sau un proiect menționat în articol.

Un recul mic, după o creștere foarte rapidă

În comunicatul Eurostat din 1 octombrie 2026, Ungaria este țara cu cea mai mare scădere trimestrială a prețurilor locuințelor din UE: −1,4% în T2 2026 față de T1. Singura altă piață cu recul a fost Franța (−0,8%), iar media UE a urcat cu 1,2% într-un trimestru. Contextul contează: în T3 2025, Ungaria avea o creștere trimestrială de 6,6%, iar în T4 2025 de 3,3%. Pe 12 luni, ritmul a coborât de la 21,7% în T3 2025 la 21,0% în T4, apoi la 14,1% în T1 2026 și la 10,2% în T2.

Trebuie citit și ce nu spune recul. Aplicând cele două variații trimestrale din 2026 (+1,4% și −1,4%), indicele din T2 2026 revine practic la nivelul din T4 2025; este un calcul al meu pe cifre rotunjite, nu o serie publicată. Față de T2 2025, prețurile rămân cu 10,2% mai sus, peste media UE de 4,7% și a zonei euro de 4,0%. Indicele Eurostat măsoară prețurile locuințelor cumpărate de gospodării, noi și existente, și nu este ajustat sezonier. Un trimestru nu face un trend, iar revizuirile sunt posibile.

Diferența dintre segmente este mai interesantă decât media. Conform seriei Eurostat prc_hpi_q, locuințele noi din Ungaria s-au răcit mai devreme: scădere de 2,4% față de trimestrul anterior în T4 2025, apoi −0,3% în T1 și +0,3% în T2 2026, iar pe 12 luni ritmul a ajuns la −0,7% în T2. Locuințele existente au continuat să crească în T1 (+1,6%) și au scăzut abia în T2 (−1,6%), după ce crescuseră cu 23,3% pe an în T4 2025 și cu 11,5% în T2 2026. Piața secundară a dus deci o parte mai mare din accelerare și din corecția de acum.

România merge în sens opus

La Eurostat, România a avut în T2 2026 o creștere de 4,4% față de T1, a treia din UE după Lituania (+5,0%) și Bulgaria (+4,5%). Pe 12 luni, indicele a urcat de la 7,8% în T1 la 12,1% în T2, față de 4,7% media UE. Salturile trimestriale din ultimul an au fost de 2,3%, 1,7%, 3,2% și 4,4%; împreună, ele dau creșterea anuală de 12,1%. Accelerarea anuală are și un efect de bază: în T2 2025, creșterea trimestrială fusese de numai 0,4%.

Spre deosebire de Ungaria, în România noile și existentele se mișcă împreună. Locuințele noi au crescut cu 4,3% în T2 și cu 12,8% pe an, cele existente cu 4,4% și, respectiv, 11,8%. Am comparat această imagine cu piața regională în analiza despre locuințele noi și existente din Europa Centrală. Seria românească este calculată de institutul național de statistică și transmisă la Eurostat; nu am putut verifica aici comunicatul național, așa că cifrele de mai sus sunt cele din comunicatul și seria Eurostat.

Dobânda nu explică singură schimbarea

Seria lunară a ratelor de politică monetară publicată de BIS arată că banca centrală a Ungariei a coborât dobânda-cheie de la 6,5% în ianuarie 2026 la 6,25% în februarie, la 5,75% în iulie și la 5,5% în august și septembrie. Prețurile din Ungaria au scăzut deci într-o perioadă de relaxare monetară, nu de înăsprire. În zona euro, aceeași serie arată mișcarea inversă: de la 2,0% în mai 2026 la 2,25% în iunie și la 2,5% în septembrie. În România, dobânda de politică monetară a rămas la 6,5% din iunie 2025 până în septembrie 2026.

O rată de politică monetară nu este o dobândă la credit ipotecar, iar aici nu am avut acces la ratele bancare, la numărul tranzacțiilor sau la rapoartele băncii centrale a Ungariei. Prin urmare, nu pot atribui recul unui factor anume. Ipoteza mea de lucru, care rămâne o ipoteză, este că după o creștere de peste 20% pe an cererea solvabilă se epuizează înaintea ofertei. O explicație bazată pe date de tranzacții ar trebui verificată separat, nu dedusă din indicii de preț.

Ce rămâne practic pentru un dezvoltator sau un cumpărător

Prima lecție este de metodă: variația trimestrială și cea anuală trebuie citite împreună. Ungaria are încă +10,2% pe an și deja −1,4% pe trimestru; România are +12,1% pe an, dar o parte din acest ritm vine din ultimele două trimestre. A doua lecție este că media ascunde segmentele: în Ungaria, piața nouă a încetinit înaintea celei existente, iar cine plănuiește prețuri de lansare într-un proiect nou ar trebui să urmărească acest decalaj, nu doar indicele general.

A treia lecție, de data aceasta opinie personală, privește bugetele. Într-o piață cu creștere de peste 10% pe an, e tentant ca ipotezele de preț să extrapoleze ultimul trimestru. Exemplul ungar arată că ritmul poate scădea într-un an de la aproape 22% la aproape 10%, iar apoi poate apărea o variație negativă, chiar cu dobânzile în scădere. Scenariile unui proiect ar trebui să includă un trimestru de recul și un cost al finanțării care nu se mișcă în direcția dorită; despre costul creditului în zona euro am scris în analiza despre BCE și creditul ipotecar.

Concluzie

Eurostat arată în același trimestru o piață care își pierde viteza, Ungaria, și una care o câștigă, România. Datele publicate nu permit încă o concluzie despre cauze sau despre un trend. Rămân de urmărit trei lucruri: dacă recul ungar se repetă în T3 2026 (următoarea publicare Eurostat este programată pe 11 ianuarie 2027), dacă accelerarea din România supraviețuiește efectului de bază și dacă decalajul dintre locuințele noi și cele existente se păstrează.

Surse și metodologie

  1. Eurostat — House prices up by 4.0% in the euro area (Euro indicators, T2 2026) (publicat 2026-10-01, verificat 2026-10-31). Hungary −1,4% q/q T2 2026, +10,2% y/y; România +4,4% q/q și +12,1% y/y; UE +1,2%/+4,7%; zona euro +1,1%/+4,0%; Franța −0,8%; Lituania +5,0%, Bulgaria +4,5%; serii T3 2025–T2 2026; indice neajustat sezonier; următoarea publicare 11 ianuarie 2027.
  2. Eurostat — House price index, quarterly data (prc_hpi_q), seria pe locuințe noi și existente, Ungaria și România (publicat 2026-10-01, verificat 2026-10-31). Răspuns API (actualizat 2026-10-01): Ungaria locuințe noi q/q −2,4% T4 2025, −0,3% T1, +0,3% T2 2026, y/y −0,7% T2; existente q/q +1,6% T1, −1,6% T2, y/y 23,3% T4 2025 și 11,5% T2 2026; România noi +4,3% q/q/+12,8% y/y, existente +4,4%/+11,8%; România T2 2025 q/q +0,4%.
  3. BIS — Central bank policy rates (WS_CBPOL), serie lunară Ungaria, România, zona euro (publicat nedatat, verificat 2026-10-31). Ungaria 6,5% (până în ian. 2026), 6,25% (feb.), 5,75% (iul.), 5,5% (aug.–sept. 2026); România 6,5% constant iun. 2025–sept. 2026; zona euro 2,0% până în mai 2026, 2,25% iun.–aug., 2,5% sept. 2026.